一、天下兮兮皆为买房，天下攘攘皆为还贷。
讲一个多年前的小故事，中美两国一对老人在天堂门口相遇，
美国老人：我年轻时候贷款买了一套大house临走前一天终于把贷款给还清了，果然无债一身轻啊。
中国老人：我省吃俭用存了一辈子，终于买了一套两室一厅，这才刚准备装修呢，就把我带上来，我不放心想回去看看，不然装修队肯定偷工减料。
不过这几年看这个小故事已经过时了，得改一下，中国老太太站在天堂门口欣慰的说：哎呀，省了一辈子钱，临终前终于给孩子攒够了首付，也算是圆满了，说完一脸幸福的走进了天堂，而世间的人们依旧匆匆忙忙。
二、土地财政
1994年，我国开始实施分税制财政管理体制，即分税制改革，彻底改变了改革开放以来强支弱干的央地财政格局。税收大头中央拿走了，地方财政压力增大，开源 是个问题，毕竟不能光靠中央财政转移支付。而94年改革中有一项收益留给了地方——国有土地转让的决定权和收益，这就为土地财政埋下了伏笔。 
1、98房改
1998年， 国务院发布《关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知》我国结束了计划经济时代以来的福利分房制度，居民住房被推向市场。这就是著名的98房改 。紧接着《土地管理法》严禁占用农村集体土地用于非农业建设。于是城市住宅、工业建设用地需求暴增，土地价格飞涨，土地出让收入开始成为地方政府的主要财政来源，属于土地财政的时代，到来了。
房地产市场化后，土地出让金收入增长情况，1999年 514亿 、2004年 6412亿 、2013年 41200 亿、2021年87051亿 。 
再来看看近些年全国各大城市土地财政依赖度排名，杭州、佛山、南京、武汉勇夺前四，依赖度超过120% ，另外还有13个城市超过百分百 ，所以这些年土地财政着实成了一只现金牛，各地政府爬上去一吸就停不下来。
2、经济循环
这时候灵魂拷问来了：卖地挣钱吗？挣。卖地赚钱吗？不赚。
地方政府卖地类型主要分为两大块，一个是商住用地，一个是工业用地。商住用地就是我们熟悉的商业和住宅，工业用地是给制造业建厂，一般这种类型的地政府会以极低价格出售，政府还要负责基础建设通水通电，通气通网，为的就是招商引资。
改革开放后，发展GDP 是主要指标，地方政府首先低价供应大量工业用地，吸引招商引资后税收、就业人口、消费、住房的需求也就多了。这时候再高价供应商住用地，开发商建住宅，人口越多，房价越高，地价涨的更高，地方财政也就越富裕，再用这笔钱去搞基建，出台优惠税收政策，吸引更多企业，带动就业人口，将房价推向更高，经济就这样正向循环起来了，这就是我们过去20年经济发展的内在逻辑 。
3、财政收支
一手低价供应工业用地，招商引资，创造税收和就业。一手高价供应商住用地，获得卖地收入，填补财政空缺，工业化和城市化两手抓，两手都要赢，双赢。但挣得多花的也多，根本撑不起那些年我们GDP年均10%的增长率 。推进大基建，教育、医疗卫生等各项社会事业，投资战略新兴产业，这样企业才能有好的发展环境，人民才能实现财富积累，这就是我们中国人今天所能感受到的快速发展。
国家发展经济最大的难题就是启动资金。接下来大规模的工业化和城市化需要大量资本，没资本那只能向银行借，但向银行贷款首先要解决的就是信用问题。土地自然就是最好的抵押物，于是地方政府和开发商用土地做抵押，贷出巨量资本，变成一座座高楼拔地而起。政府卖地-开发商拿地-银行放贷百姓买房-开发商回笼资金继续拿地-政府获得财政收入”这一闭环，才是我们这个时代最直观的经济基础。 
土地本来就是国家的，银行的钱也是国家印的，所以用国家的土地做抵押，向国家借钱，将土地变成了融资工具，创造出天量资本。我们向银行贷款本质是向我们的未来借钱。我们掏空六个钱包，背上商业贷款，去买明天的房，只要明天的房子能卖动，开发商就敢于从政府手里买地，银行也敢于给开发商贷款买地，经济又会继续循环。
三、展望未来
房地产开发商抵押的未来是房价不断上涨，城投公司抵押的未来是城市越来越繁荣，大家都是以梦为马，策马奔腾，活得潇潇洒洒。这就是土地金融的魔力所在。
我们再回过头看98房改。其实那一次就相当于中国各个城市集体IPO，不过发行的不是股票，而是房子，过去20年你买了哪个城市的房子，就相当于投资了那个城市的股票，城市发展越好，房价越高，楼市才是中国经济真正的晴雨表，所以说在我们这个国家一穷二白的时候，土地金融制度帮助我们以前所未有的速度积累起原始资本。随后也将资本变成一幢幢高楼、一座座工厂、一条条道路和桥梁，最终我们用短短30年就完成了工业化和城市化，这无疑是一个经济上的奇迹。所以在我国地方政府找到新的财政收入支柱之前，房地产的重要性不会被国家忽视。我们还是可以畅想下，未来我国地方政府财政收入的支柱会如何转变。 |
