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莱安视角 | 容积率一定要做足吗？

更新于：2022-09-26 阅读：890 [打印] [关闭]

容积率一定要做足吗？
大多数消费者在购房的时候只关注户型、朝向、景观绿化和楼盘周边配套环境等实际指标，而往往忽略了容积率等指标。

何谓容积率，所谓“容积率”，是指一个小区的计容面积与用地面积的比率。对于发展商来说，容积率决定地价成本在房屋中占的比例，而对于住户来说，容积率直接涉及到居住的舒适度。容积率较低，绿地率较高，建筑密度一般也就较低，开发商可用于回收资金的面积越少住户就越舒服。一个良好的居住小区，高层住宅容积率应不超过5，多层住宅应不超过3，绿地率应不低于30％。但由于受土地成本的限制，并不是所有项目都能做得到。

既然容积率这么重要，那么“一定要做满容吗？”其实不少人给出的答案：“一定要做满容”那么，我想问：“我们操盘的目的是什么？是满容？”当然，不是，我们操盘的目的是将地块的利润最大化，也就是将地块土地（固定成本投入）价值最大化，而不是做满容。
因为：容积率满容≠土地利润最大化！
举例
莱安领域项目政府控规指标为4.03容积率，方案阶段容积率为4.03，最终我们的容积率选择做到4.00，做不满容就放弃了，为什么呢？
因为要做到4.03容积率，最佳方案:4#塔楼10层双钥匙loft+11平层公寓，做4.00容积率，最佳方案:4#塔楼11双钥匙loft+9平层公寓

项目团队通过市场调研及多方案测算

最终结果：放弃做足容积率！
一句话：项目操盘的本质是为了追求相对利润的最大化，而不是单纯为了做足容积率！当然，也存在做足容积率是为了将项目利润最大化！

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